L'estimation d'un bien immobilier sur Saint-Raphaël et environs s'effectue de manière méthodique. Comme partout ailleurs. Il y a évidemment de grands indicateurs qui donnent une idée générale. Sur de l'immobilier "classique", les prix peuvent parfois varier du simple au double voire au triple en fonction de nombreux critères, dont le quartier. Agay, Anthéor, Boulouris, Le Trayas, les golfs de Valescure, les Plaines, ... ? Sur les biens d'exception, il n'y a plus vraiment de limites. Tour d'horizon.

Commençons par un exemple rapide. Qu'est-ce qui coûte le plus cher ? Une villa au bord de mer ou une villa en retrait avec vue mer ? En gros, disons que sur cette base, les prix peuvent varier de 850.000 € à 5 M€. Voire beaucoup plus pour des villas exceptionnelles. A Saint-Tropez, on peut atteindre plusieurs dizaines de M€. On voit bien qu'il peut y avoir des raisons très déterminantes.

Des critères déterminants pour l'estimation d'un bien immobilier

La surface et les prestations de la villa comptent pour beaucoup, comme cela le serait avec un appartement. Mais ce qui compte vraiment, c'est l'emplacement, le terrain, le cadre, la piscine ou pas. Au bord de l'eau sur la rade d'Agay ? Juste en bord de route sur la Corniche d'or, la route juste devant ? Sur la route des plages à Ramatuelle dans une contre-allée ? A 15 km du centre-ville le plus proche ? Avec piste d'hélicoptère ou accès par chemin de terre ? Certes ces critères sont très "cliché", mais c'est un moyen d'envisager les choses.

Quel terrain ?

Le terrain est-il de "plain-pied" ? Tout en pente, difficile d'accès ? La maison est-elle au goût du jour ? Faut-il "tout casser" ? Le jardin est-il remarquable ? Y-a-t-il des fils électriques et téléphoniques aériens qui gâchent le paysage ? C'est à l'appréciation du niveau d'exigence de l'acheteur et de ses goûts, certes, mais les coûts du m² en construction ou en rénovation ne sont pas les mêmes, et cela dépend aussi beaucoup de l'accès au terrain. Autre critère devenu essentiel : l'accès à Internet.

Quel quartier ?

Sur la côte d'Azur ou ailleurs, le quartier est le reflet des affinités de niveau social. Et pour cause, le prix de l'immobilier en est directement impacté. Ce qui est souvent compliqué à estimer, c'est la proximité d'un quartier avec un autre. Il peut y avoir de bonnes affaires et de moins bonnes. Les vendeurs sont fréquemment optimistes dans le sens haussier sur l'estimation de leur bien "proche de …". Certains acheteurs, pour les mêmes raisons, sont optimistes sur le prix au sens baissier qu'ils peuvent proposer… Une bonne affaire, c'est quand tout le monde est content. Les conseillers immobiliers qui représentent 67% des intermédiaires immobilier en France (source CGEDD J. Friggit 2016), sont là pour vous aider.

Se faire une idée par soi-même des prix.

Bien entendu, il y a plusieurs façons de se faire une idée sur le prix d'un bien immobilier par soi-même. Voici des pistes efficaces qu'il ne faut pas non plus oublier de remettre dans certains contextes.  Avec les sites Drimki, Immobilier Danger et le fameux DVF de l'état, il vous est facile de voir les prix auxquels ont été vendus des maisons et appartements à une adresse donnée. Avec l'App Drimki sur Smartphone IOS et Android, c'est carrément ludique : la géolocalisation instantanée vous donne une carte des ventes réalisées autour de l'endroit où vous vous trouvez. Pour une maison, il est un peu plus simple de se faire une idée s'il y a eu des ventes récentes dans le quartier. Pour les appartements, les critères d'étage, d'exposition, de garage, parking et terrasse manquent cruellement pour avoir une estimation réaliste. Sans compter si certaines ventes se sont passées dans des cas de succession, divorce, etc. Ces derniers critères faussant le prix dans un sens baissier.

Notre rôle de conseiller immobilier mandataire Capifrance.

Cet article vous a certainement démontré la complexité de l'estimation d'un bien immobilier. La liste des particularités est longue. Sans compter le respect des règles d'urbanisme et des exigences légales en fonction de l'usage envisagé, notamment en matière de rénovation énergétique. S'agit-il d'une utilisation personnelle, de location à l'année, de location saisonnière ? Notre rôle de conseiller immobilier est de prendre les choses avec pragmatisme et professionnalisme : le côté humain d'une négociation est aussi notre métier.   Notre estimation est gratuite.